Actifs Eligibles
En plus de l’acquisition directe d’immeubles de toutes natures (construits, en l’état futur d’achèvement, CPI, Crédit-preneurs…), les OPCI/OPPCI peuvent détenir de l’immobilier sous diverses formes indirectes :
- Parts de sociétés de personnes dont l’actif est principalement constitué d’actifs immobiliers en vue de leur location, ou de droits de crédit-preneur : SCI, SA, SAS, parts de sociétés foncières non cotées, parts de SCPI,…
- Actions de foncières cotées : SIIC
- Parts ou actions d’autres OPCI
- Parts ou actions d’OPCVM : SICAV immobilières,…
La société de gestion peut ainsi organiser une gestion dynamique du patrimoine immobilier, grâce à l’exploitation locative des immeubles et à une recherche de leur valorisation (travaux, cessions partielles, arbitrages,…).
Composition de l’actif et quotas
Toutefois, la règlementation définit précisément les règles et limites dans la composition de l’actif immobilier des OPCI/OPPCI, et encadre strictement le niveau d’endettement par le calcul périodique d’un ratio d’endettement dans lequel sont prises en compte toutes les dettes contractées directement par l’OPCI/OPPCI, mais aussi celles des sociétés détenues, au prorata de sa participation.
Enfin, il existe des contraintes de même nature qui s’appliquent aux autres actifs financiers détenus potentiellement par l’OPCI/OPPCI, de manière à assurer une véritable dispersion des risques.
Dans les limites réglementaires explicitées ci-dessus, chaque OPCI/OPPCI définit ses propres règles de fonctionnement dans un document rédigé à la constitution du fonds, appelé « Prospectus ».
